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 貿易戰逼台商回流搶地 專家：「新北太貴換漲桃園」


2018年前三季，上市櫃公司的工業地產交易多半集中在桃園。（圖片來源／維基百科）

商仲業者指出，近期因美中貿易戰持續升溫，引發一波台商回流潮，在急需大坪數的工業用地，而工業用地又一塊難求的情況下，行情也跟著水漲船高；面對這波台商鮭魚返鄉，政府針對產業缺地問題，首次公布共214公頃閒置工業土地名單，盼藉此提供台商返台媒合機會，卻不被看好。

「從經濟部公布名單來看，主要有三大挑戰。」信義全球資產投資部資深協理歐人彰表示，產業聚落發展腳步較慢的區域（如彰化濱海工業區、雲林科技工業園區等，合計124公頃左右）占閒置工業區（共214公頃）比例就超過半數，相較之下，一些業界需求較殷切的新北、桃園等地區，閒置筆數就相對偏低，可見需求與供給區位並不對稱。

此外，他提到，因為目前經濟部所認定的閒置事由，以「未建築使用」為標準，但如果從目前持有土地的所有權人來看，有相當大比例為生產事業持有，目的是為了因應未來生產的拓展需求，並非私人名義持有的比例低，「所以，未來究竟會有多少形成有效供給，應該頗為有限。」

至於第三點，歐人彰說，根據規定，政府公告以兩年為寬限期，不作為又沒理由時，才會處以罰鍰、進入強制拍賣程序，就實務上來講，因為投資廠商必須掌握商機，此舉恐怕時效性不足，應該還是政策宣示性的效果居多，「相對於政府部門的供給有限，如果能協助有需求的企業，透過民間部門尋求及時供給，應該會更有力地紓解企業用地需求。」

新北工業用地貴，製造業者南移桃園

根據上市上櫃實價揭露資料，2018年第一季至第三季上市櫃公司工業地產交易金額累積達290.24億元，其中，以桃園市的交易件數最多，達18件，交易金額126.5億元，占比超過四成是各縣市之冠；進一步觀察超過5000坪的工業用地，會發現15件當中有7件依舊落在桃園，其次才是彰化、雲林的各兩件。

2018年前九月桃園工業地產5千坪以上交易列表。（製表／徐珍翔）

針對今年以來的工業地交易狀況，信義全球資產經理王維宏表示，近四年新北市已無萬坪以上的工業用地交易，但製造業又已取得大量訂單，急需擴充產能，才必須尋找立即可用的土地及廠房，「工業區雖有完善的管理與汙水處理設施等優勢，但大面積土地及廠房卻一地難求。」

「台北市是都市發展最為完善的地區，所以較少工業用地，而新北市為了走向都市化，很多工業用地變更為住宅及廠辦，使得新北市工業用地價格居高不下，多數製造業者開始往南移，而桃園市結合桃園機場及台北港，海空聯運整合發展，對於製造業者在運輸上相當方便。」他補充。

美中貿易戰台商回流，工業用地價格上漲

「北部工業用地以新北市及桃園市為主，部份工業土地已看齊內湖科學園區，逼近每坪百萬元。」王維宏說，考量雙港優勢、交通便利、產業聚集趨勢等等優勢，製造業紛紛前往桃園設廠，導致當地工業用地的行情上漲，「舉例來說，中壢工業區土地從2015年一坪單價18.7萬元，到今年一坪單價26萬元，漲幅約0.4倍。」

他進一步指出，今年第一季到第三季桃園市工業用地的交易當中，多數集中在科技、傳統產業，「5000坪以上又超過10億元以上交易共有二筆，嘉聯益科技以15.7億元向旭晶能源買下觀音桃園科技工業園區土地及廠房，建物面積約2萬多坪。晶碩光學以13.8億元向英業達買下桃園大溪廠土地及廠房，作為擴充產能用。」

整體而言，王維宏解讀，美中貿易戰使得大陸台商受到牽連，近期有不少台商選擇回台避難，大面積工業用地需求因此浮現，「台商詢問工業用地需求相當踴躍，所以帶動了北台灣工業用地價格上漲，工業地產的需求也有機會持續增加。」

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